Hipoteca de 400.000 € a 20 años
Una hipoteca de 400.000 € a 20 años con un tipo fijo del 3,134 % (tipo medio de referencia del Banco de España) tiene una cuota de 2.245,32 € al mes. En total pagarás 138.876 € de intereses y 538.876 € entre capital e intereses.
Cuota fija o variable
| Modalidad | Tipo | Cuota | Intereses totales |
|---|---|---|---|
| Fija | 3,134 % | 2.245,32 € | 138.876 € |
| Variable, euríbor 3,247 % | 4,047 % | 2.433,84 € | 184.121 € |
| Variable, euríbor 4,247 % (+1 punto) | 5,047 % | 2.640,83 € | 231.315 € |
| Variable, euríbor 2,247 % (−1 punto) | 3,047 % | 2.236,42 € | 139.110 € |
Variable: euríbor a 12 meses del último mes publicado (3,247 %) más un diferencial del 0,8 %, con revisión anual. La cuota mostrada es la que queda tras la primera revisión.
Cuota de 400.000 € a 20 años según el TIN
| TIN | Cuota mensual |
|---|---|
| 2 % | 2.023,53 € |
| 2,5 % | 2.119,61 € |
| 3 % | 2.218,39 € |
| 3,5 % | 2.319,84 € |
| 4 % | 2.423,92 € |
| 4,5 % | 2.530,60 € |
Ingresos necesarios
Para pagar 2.245,32 € al mes sin superar el 30 % de tus ingresos necesitas unos 7.485 € netos al mes en el hogar. Con un esfuerzo del 35 %, el mínimo serían 6.416 €.
Precio orientativo y ahorro necesario
Con una financiación del 80 %, un préstamo de 400.000 € corresponde a una vivienda de unos 500.000 €. El ahorro que necesitas depende de los impuestos de tu comunidad (vivienda usada, sin tipos reducidos):
| Comunidad | ITP | Gastos | Ahorro necesario |
|---|---|---|---|
| Comunidad de Madrid | 30.000 € | 3.000 € | 133.000 € |
| Cataluñapendiente de verificar | 50.000 € | 3.000 € | 153.000 € |
| Andalucía | 35.000 € | 3.000 € | 138.000 € |
Cuadro de amortización anual (tipo fijo)
| Año | Pagado | Intereses | Capital | Pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 26.943,84 € | 12.327,23 € | 14.616,61 € | 385.383,39 € |
| 2 | 26.943,84 € | 11.862,51 € | 15.081,33 € | 370.302,06 € |
| 3 | 26.943,84 € | 11.383,01 € | 15.560,83 € | 354.741,23 € |
| 4 | 26.943,84 € | 10.888,27 € | 16.055,57 € | 338.685,66 € |
| 5 | 26.943,84 € | 10.377,78 € | 16.566,06 € | 322.119,60 € |
| 6 | 26.943,84 € | 9.851,09 € | 17.092,75 € | 305.026,85 € |
| 7 | 26.943,84 € | 9.307,65 € | 17.636,19 € | 287.390,66 € |
| 8 | 26.943,84 € | 8.746,92 € | 18.196,92 € | 269.193,74 € |
| 9 | 26.943,84 € | 8.168,36 € | 18.775,48 € | 250.418,26 € |
| 10 | 26.943,84 € | 7.571,42 € | 19.372,42 € | 231.045,84 € |
| 11 | 26.943,84 € | 6.955,48 € | 19.988,36 € | 211.057,48 € |
| 12 | 26.943,84 € | 6.319,95 € | 20.623,89 € | 190.433,59 € |
| 13 | 26.943,84 € | 5.664,25 € | 21.279,59 € | 169.154,00 € |
| 14 | 26.943,84 € | 4.987,69 € | 21.956,15 € | 147.197,85 € |
| 15 | 26.943,84 € | 4.289,60 € | 22.654,24 € | 124.543,61 € |
| 16 | 26.943,84 € | 3.569,33 € | 23.374,51 € | 101.169,10 € |
| 17 | 26.943,84 € | 2.826,17 € | 24.117,67 € | 77.051,43 € |
| 18 | 26.943,84 € | 2.059,36 € | 24.884,48 € | 52.166,95 € |
| 19 | 26.943,84 € | 1.268,17 € | 25.675,67 € | 26.491,28 € |
| 20 | 26.943,12 € | 451,84 € | 26.491,28 € | 0,00 € |
Cómo se calcula
- Cuota (sistema francés): la cuota mensual es constante mientras no cambia el tipo. Se obtiene con el capital, el TIN dividido entre 12 y el número de meses. Cada mes pagas los intereses del capital pendiente y el resto amortiza capital.
- Variable y mixto: el primer año (o los años fijos del mixto) va al tipo inicial; después, en cada revisión anual, el tipo pasa a ser euríbor más diferencial (nunca por debajo de 0, Ley 5/2019) y la cuota se recalcula con el capital y el plazo que quedan. El euríbor de referencia es el de septiembre de 2026: 3,247 %.
- Impuestos de la compra: en vivienda usada se paga el ITP de la comunidad; en vivienda nueva, IVA (IGIC en Canarias, IPSI en Ceuta y Melilla) más el AJD de la escritura. Se aplican los tipos reducidos con requisitos simples (edad, valor, familia numerosa, discapacidad).
- Gastos y ahorro: notaría, registro, gestoría y tasación son estimaciones orientativas por tramo de precio. El ahorro necesario es la entrada (precio menos préstamo) más impuestos y gastos. Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación y piden que la cuota no supere el 30-35 % de los ingresos netos.
TIN de referencia: 3,134 %, tipo medio de los préstamos hipotecarios para vivienda libre de agosto de 2026 publicado por el Banco de España. No incluye comisiones ni productos vinculados (TAE).
Otros importes y plazos
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tengo que ganar para una hipoteca de 400.000 € a 20 años?
Para que la cuota de 2.245,32 € no supere el 30 % de tus ingresos, el hogar debe ingresar al menos 7.485 € netos al mes (6.416 € si aceptas llegar al 35 %).
¿Cuánto sube la cuota si sube el euríbor?
Con una hipoteca variable de 400.000 € a 20 años y un diferencial del 0,8 %, la cuota tras la primera revisión sería de 2.433,84 € con el euríbor al 3,247 %, 2.640,83 € si sube un punto y 2.236,42 € si baja un punto.
¿Qué vivienda puedo comprar con 400.000 € de hipoteca?
Si el banco financia el 80 %, un préstamo de 400.000 € corresponde a una vivienda de unos 500.000 €. Necesitarás ahorrar 100.000 € de entrada más los impuestos y gastos de tu comunidad.
Fuentes oficiales
- Resolución de 1 de octubre de 2026, del Banco de España, por la que se publican determinados tipos de interés oficiales de referencia del mercado hipotecario (BOE, 2 de octubre de 2026)
- Resolución del Banco de España por la que se publican determinados tipos de interés oficiales de referencia del mercado hipotecario (agosto de 2026) (BOE, 18 de septiembre de 2026)
- Portal del Cliente Bancario: hipotecas (Banco de España)
- Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo I (Ministerio de Hacienda, 23 de septiembre de 2026)
- Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo II (Ministerio de Hacienda, 23 de septiembre de 2026)
- Consulta 16/2025 sobre el AJD (Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha)
- Consulta 149/2026 sobre el tipo reducido de TPO para jóvenes (Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha)
- Base imponible y tipos en Ceuta y Melilla (Agencia Tributaria)
- Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE)
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (art. 14.1.e) (BOE)
- ITP por comunidades (copia no oficial) (guiafiscal.es)
- AJD por comunidades 2026 (copia no oficial) (guiafiscal.es)
- Real Decreto 1426/1989, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios (BOE)
- Real Decreto 1427/1989, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores (BOE)
Datos revisados el 11 de octubre de 2026.