Hipoteca de 200.000 € a 20 años
Una hipoteca de 200.000 € a 20 años con un tipo fijo del 3,134 % (tipo medio de referencia del Banco de España) tiene una cuota de 1.122,66 € al mes. En total pagarás 69.438 € de intereses y 269.438 € entre capital e intereses.
Cuota fija o variable
| Modalidad | Tipo | Cuota | Intereses totales |
|---|---|---|---|
| Fija | 3,134 % | 1.122,66 € | 69.438 € |
| Variable, euríbor 3,247 % | 4,047 % | 1.216,92 € | 92.061 € |
| Variable, euríbor 4,247 % (+1 punto) | 5,047 % | 1.320,41 € | 115.658 € |
| Variable, euríbor 2,247 % (−1 punto) | 3,047 % | 1.118,21 € | 69.555 € |
Variable: euríbor a 12 meses del último mes publicado (3,247 %) más un diferencial del 0,8 %, con revisión anual. La cuota mostrada es la que queda tras la primera revisión.
Cuota de 200.000 € a 20 años según el TIN
| TIN | Cuota mensual |
|---|---|
| 2 % | 1.011,77 € |
| 2,5 % | 1.059,81 € |
| 3 % | 1.109,20 € |
| 3,5 % | 1.159,92 € |
| 4 % | 1.211,96 € |
| 4,5 % | 1.265,30 € |
Ingresos necesarios
Para pagar 1.122,66 € al mes sin superar el 30 % de tus ingresos necesitas unos 3.743 € netos al mes en el hogar. Con un esfuerzo del 35 %, el mínimo serían 3.208 €.
Precio orientativo y ahorro necesario
Con una financiación del 80 %, un préstamo de 200.000 € corresponde a una vivienda de unos 250.000 €. El ahorro que necesitas depende de los impuestos de tu comunidad (vivienda usada, sin tipos reducidos):
| Comunidad | ITP | Gastos | Ahorro necesario |
|---|---|---|---|
| Comunidad de Madrid | 15.000 € | 2.425 € | 67.425 € |
| Cataluñapendiente de verificar | 25.000 € | 2.425 € | 77.425 € |
| Andalucía | 17.500 € | 2.425 € | 69.925 € |
Cuadro de amortización anual (tipo fijo)
| Año | Pagado | Intereses | Capital | Pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 13.471,92 € | 6.163,61 € | 7.308,31 € | 192.691,69 € |
| 2 | 13.471,92 € | 5.931,27 € | 7.540,65 € | 185.151,04 € |
| 3 | 13.471,92 € | 5.691,49 € | 7.780,43 € | 177.370,61 € |
| 4 | 13.471,92 € | 5.444,13 € | 8.027,79 € | 169.342,82 € |
| 5 | 13.471,92 € | 5.188,91 € | 8.283,01 € | 161.059,81 € |
| 6 | 13.471,92 € | 4.925,53 € | 8.546,39 € | 152.513,42 € |
| 7 | 13.471,92 € | 4.653,82 € | 8.818,10 € | 143.695,32 € |
| 8 | 13.471,92 € | 4.373,45 € | 9.098,47 € | 134.596,85 € |
| 9 | 13.471,92 € | 4.084,17 € | 9.387,75 € | 125.209,10 € |
| 10 | 13.471,92 € | 3.785,70 € | 9.686,22 € | 115.522,88 € |
| 11 | 13.471,92 € | 3.477,74 € | 9.994,18 € | 105.528,70 € |
| 12 | 13.471,92 € | 3.160,00 € | 10.311,92 € | 95.216,78 € |
| 13 | 13.471,92 € | 2.832,13 € | 10.639,79 € | 84.576,99 € |
| 14 | 13.471,92 € | 2.493,84 € | 10.978,08 € | 73.598,91 € |
| 15 | 13.471,92 € | 2.144,82 € | 11.327,10 € | 62.271,81 € |
| 16 | 13.471,92 € | 1.784,65 € | 11.687,27 € | 50.584,54 € |
| 17 | 13.471,92 € | 1.413,08 € | 12.058,84 € | 38.525,70 € |
| 18 | 13.471,92 € | 1.029,70 € | 12.442,22 € | 26.083,48 € |
| 19 | 13.471,92 € | 634,10 € | 12.837,82 € | 13.245,66 € |
| 20 | 13.471,58 € | 225,92 € | 13.245,66 € | 0,00 € |
Cómo se calcula
- Cuota (sistema francés): la cuota mensual es constante mientras no cambia el tipo. Se obtiene con el capital, el TIN dividido entre 12 y el número de meses. Cada mes pagas los intereses del capital pendiente y el resto amortiza capital.
- Variable y mixto: el primer año (o los años fijos del mixto) va al tipo inicial; después, en cada revisión anual, el tipo pasa a ser euríbor más diferencial (nunca por debajo de 0, Ley 5/2019) y la cuota se recalcula con el capital y el plazo que quedan. El euríbor de referencia es el de septiembre de 2026: 3,247 %.
- Impuestos de la compra: en vivienda usada se paga el ITP de la comunidad; en vivienda nueva, IVA (IGIC en Canarias, IPSI en Ceuta y Melilla) más el AJD de la escritura. Se aplican los tipos reducidos con requisitos simples (edad, valor, familia numerosa, discapacidad).
- Gastos y ahorro: notaría, registro, gestoría y tasación son estimaciones orientativas por tramo de precio. El ahorro necesario es la entrada (precio menos préstamo) más impuestos y gastos. Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación y piden que la cuota no supere el 30-35 % de los ingresos netos.
TIN de referencia: 3,134 %, tipo medio de los préstamos hipotecarios para vivienda libre de agosto de 2026 publicado por el Banco de España. No incluye comisiones ni productos vinculados (TAE).
Otros importes y plazos
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tengo que ganar para una hipoteca de 200.000 € a 20 años?
Para que la cuota de 1.122,66 € no supere el 30 % de tus ingresos, el hogar debe ingresar al menos 3.743 € netos al mes (3.208 € si aceptas llegar al 35 %).
¿Cuánto sube la cuota si sube el euríbor?
Con una hipoteca variable de 200.000 € a 20 años y un diferencial del 0,8 %, la cuota tras la primera revisión sería de 1.216,92 € con el euríbor al 3,247 %, 1.320,41 € si sube un punto y 1.118,21 € si baja un punto.
¿Qué vivienda puedo comprar con 200.000 € de hipoteca?
Si el banco financia el 80 %, un préstamo de 200.000 € corresponde a una vivienda de unos 250.000 €. Necesitarás ahorrar 50.000 € de entrada más los impuestos y gastos de tu comunidad.
Fuentes oficiales
- Resolución de 1 de octubre de 2026, del Banco de España, por la que se publican determinados tipos de interés oficiales de referencia del mercado hipotecario (BOE, 2 de octubre de 2026)
- Resolución del Banco de España por la que se publican determinados tipos de interés oficiales de referencia del mercado hipotecario (agosto de 2026) (BOE, 18 de septiembre de 2026)
- Portal del Cliente Bancario: hipotecas (Banco de España)
- Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo I (Ministerio de Hacienda, 23 de septiembre de 2026)
- Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo II (Ministerio de Hacienda, 23 de septiembre de 2026)
- Consulta 16/2025 sobre el AJD (Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha)
- Consulta 149/2026 sobre el tipo reducido de TPO para jóvenes (Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha)
- Base imponible y tipos en Ceuta y Melilla (Agencia Tributaria)
- Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE)
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (art. 14.1.e) (BOE)
- ITP por comunidades (copia no oficial) (guiafiscal.es)
- AJD por comunidades 2026 (copia no oficial) (guiafiscal.es)
- Real Decreto 1426/1989, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios (BOE)
- Real Decreto 1427/1989, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores (BOE)
Datos revisados el 11 de octubre de 2026.