Hipoteca de 275.000 € a 20 años
Una hipoteca de 275.000 € a 20 años con un tipo fijo del 3,134 % (tipo medio de referencia del Banco de España) tiene una cuota de 1.543,66 € al mes. En total pagarás 95.477 € de intereses y 370.477 € entre capital e intereses.
Cuota fija o variable
| Modalidad | Tipo | Cuota | Intereses totales |
|---|---|---|---|
| Fija | 3,134 % | 1.543,66 € | 95.477 € |
| Variable, euríbor 3,247 % | 4,047 % | 1.673,26 € | 126.583 € |
| Variable, euríbor 4,247 % (+1 punto) | 5,047 % | 1.815,57 € | 159.029 € |
| Variable, euríbor 2,247 % (−1 punto) | 3,047 % | 1.537,54 € | 95.638 € |
Variable: euríbor a 12 meses del último mes publicado (3,247 %) más un diferencial del 0,8 %, con revisión anual. La cuota mostrada es la que queda tras la primera revisión.
Cuota de 275.000 € a 20 años según el TIN
| TIN | Cuota mensual |
|---|---|
| 2 % | 1.391,18 € |
| 2,5 % | 1.457,23 € |
| 3 % | 1.525,14 € |
| 3,5 % | 1.594,89 € |
| 4 % | 1.666,45 € |
| 4,5 % | 1.739,79 € |
Ingresos necesarios
Para pagar 1.543,66 € al mes sin superar el 30 % de tus ingresos necesitas unos 5.146 € netos al mes en el hogar. Con un esfuerzo del 35 %, el mínimo serían 4.411 €.
Precio orientativo y ahorro necesario
Con una financiación del 80 %, un préstamo de 275.000 € corresponde a una vivienda de unos 343.750 €. El ahorro que necesitas depende de los impuestos de tu comunidad (vivienda usada, sin tipos reducidos):
| Comunidad | ITP | Gastos | Ahorro necesario |
|---|---|---|---|
| Comunidad de Madrid | 20.625 € | 3.000 € | 92.375 € |
| Cataluñapendiente de verificar | 34.375 € | 3.000 € | 106.125 € |
| Andalucía | 24.063 € | 3.000 € | 95.813 € |
Cuadro de amortización anual (tipo fijo)
| Año | Pagado | Intereses | Capital | Pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 18.523,92 € | 8.474,96 € | 10.048,96 € | 264.951,04 € |
| 2 | 18.523,92 € | 8.155,46 € | 10.368,46 € | 254.582,58 € |
| 3 | 18.523,92 € | 7.825,81 € | 10.698,11 € | 243.884,47 € |
| 4 | 18.523,92 € | 7.485,67 € | 11.038,25 € | 232.846,22 € |
| 5 | 18.523,92 € | 7.134,74 € | 11.389,18 € | 221.457,04 € |
| 6 | 18.523,92 € | 6.772,62 € | 11.751,30 € | 209.705,74 € |
| 7 | 18.523,92 € | 6.398,99 € | 12.124,93 € | 197.580,81 € |
| 8 | 18.523,92 € | 6.013,51 € | 12.510,41 € | 185.070,40 € |
| 9 | 18.523,92 € | 5.615,74 € | 12.908,18 € | 172.162,22 € |
| 10 | 18.523,92 € | 5.205,33 € | 13.318,59 € | 158.843,63 € |
| 11 | 18.523,92 € | 4.781,90 € | 13.742,02 € | 145.101,61 € |
| 12 | 18.523,92 € | 4.344,99 € | 14.178,93 € | 130.922,68 € |
| 13 | 18.523,92 € | 3.894,16 € | 14.629,76 € | 116.292,92 € |
| 14 | 18.523,92 € | 3.429,01 € | 15.094,91 € | 101.198,01 € |
| 15 | 18.523,92 € | 2.949,10 € | 15.574,82 € | 85.623,19 € |
| 16 | 18.523,92 € | 2.453,93 € | 16.069,99 € | 69.553,20 € |
| 17 | 18.523,92 € | 1.942,98 € | 16.580,94 € | 52.972,26 € |
| 18 | 18.523,92 € | 1.415,81 € | 17.108,11 € | 35.864,15 € |
| 19 | 18.523,92 € | 871,85 € | 17.652,07 € | 18.212,08 € |
| 20 | 18.522,72 € | 310,64 € | 18.212,08 € | 0,00 € |
Cómo se calcula
- Cuota (sistema francés): la cuota mensual es constante mientras no cambia el tipo. Se obtiene con el capital, el TIN dividido entre 12 y el número de meses. Cada mes pagas los intereses del capital pendiente y el resto amortiza capital.
- Variable y mixto: el primer año (o los años fijos del mixto) va al tipo inicial; después, en cada revisión anual, el tipo pasa a ser euríbor más diferencial (nunca por debajo de 0, Ley 5/2019) y la cuota se recalcula con el capital y el plazo que quedan. El euríbor de referencia es el de septiembre de 2026: 3,247 %.
- Impuestos de la compra: en vivienda usada se paga el ITP de la comunidad; en vivienda nueva, IVA (IGIC en Canarias, IPSI en Ceuta y Melilla) más el AJD de la escritura. Se aplican los tipos reducidos con requisitos simples (edad, valor, familia numerosa, discapacidad).
- Gastos y ahorro: notaría, registro, gestoría y tasación son estimaciones orientativas por tramo de precio. El ahorro necesario es la entrada (precio menos préstamo) más impuestos y gastos. Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación y piden que la cuota no supere el 30-35 % de los ingresos netos.
TIN de referencia: 3,134 %, tipo medio de los préstamos hipotecarios para vivienda libre de agosto de 2026 publicado por el Banco de España. No incluye comisiones ni productos vinculados (TAE).
Otros importes y plazos
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tengo que ganar para una hipoteca de 275.000 € a 20 años?
Para que la cuota de 1.543,66 € no supere el 30 % de tus ingresos, el hogar debe ingresar al menos 5.146 € netos al mes (4.411 € si aceptas llegar al 35 %).
¿Cuánto sube la cuota si sube el euríbor?
Con una hipoteca variable de 275.000 € a 20 años y un diferencial del 0,8 %, la cuota tras la primera revisión sería de 1.673,26 € con el euríbor al 3,247 %, 1.815,57 € si sube un punto y 1.537,54 € si baja un punto.
¿Qué vivienda puedo comprar con 275.000 € de hipoteca?
Si el banco financia el 80 %, un préstamo de 275.000 € corresponde a una vivienda de unos 343.750 €. Necesitarás ahorrar 68.750 € de entrada más los impuestos y gastos de tu comunidad.
Fuentes oficiales
- Resolución de 1 de octubre de 2026, del Banco de España, por la que se publican determinados tipos de interés oficiales de referencia del mercado hipotecario (BOE, 2 de octubre de 2026)
- Resolución del Banco de España por la que se publican determinados tipos de interés oficiales de referencia del mercado hipotecario (agosto de 2026) (BOE, 18 de septiembre de 2026)
- Portal del Cliente Bancario: hipotecas (Banco de España)
- Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo I (Ministerio de Hacienda, 23 de septiembre de 2026)
- Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo II (Ministerio de Hacienda, 23 de septiembre de 2026)
- Consulta 16/2025 sobre el AJD (Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha)
- Consulta 149/2026 sobre el tipo reducido de TPO para jóvenes (Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha)
- Base imponible y tipos en Ceuta y Melilla (Agencia Tributaria)
- Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE)
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (art. 14.1.e) (BOE)
- ITP por comunidades (copia no oficial) (guiafiscal.es)
- AJD por comunidades 2026 (copia no oficial) (guiafiscal.es)
- Real Decreto 1426/1989, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios (BOE)
- Real Decreto 1427/1989, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores (BOE)
Datos revisados el 11 de octubre de 2026.